Marbella es una de las pocas ubicaciones de la Costa del Sol donde la obra nueva atrae de forma sostenida a compradores internacionales procedentes de Alemania, los Países Bajos, Escandinavia y Oriente Medio. No se trata de una cuestión de imagen: hay factores medibles. El aeropuerto de Málaga se encuentra a unos 60 kilómetros al este, la conexión por autopista a través de la A-7 y la AP-7 es directa, y la oferta abarca desde apartamentos en primera y segunda línea hasta grandes villas en altura con vistas al Mediterráneo y a Gibraltar.
Quien invierta en este mercado debe distinguir con claridad dos conceptos: el precio de compra y el coste total de adquisición. En España, la diferencia es considerable.
Lo que cuesta comprar más allá del precio escriturado
En la obra nueva española no se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sino el IVA, actualmente del 10 % para viviendas. A eso hay que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía se sitúa actualmente en el 1,2 %; los honorarios notariales, que oscilan entre el 0,1 % y el 0,5 % según el precio de compra; los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, entre el 0,1 % y el 0,3 %, y los honorarios del abogado, habitualmente el 1 % del precio de compra con un mínimo de 1.500 €. En conjunto, el comprador de obra nueva en Andalucía debe prever gastos de compraventa de entre el 13 % y el 15 % del precio escriturado.
Antes de realizar cualquier pago es imprescindible obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sin este número fiscal no es posible firmar el contrato de compraventa ni efectuar pagos en España. El NIE puede solicitarse en el consulado español del país de residencia o directamente en una oficina de extranjería en España; en temporada alta, el plazo puede extenderse varias semanas.
En los proyectos sobre plano (off-plan), el precio de compra se abona habitualmente en tramos: una reserva inicial, un pago mayor en el momento de la firma del contrato privado y el importe restante en la entrega de llaves. La ley española exige que los pagos anticipados en proyectos off-plan estén respaldados por un aval bancario o una póliza de seguro. El comprador debe exigir ese documento antes de realizar cualquier entrega a cuenta.
Dunique Marbella — adosado con piscina privada
El proyecto Dunique Marbella se encuentra en Marbella y ofrece un adosado de 3 dormitorios con piscina privada a un precio de 5.200.000 €. Los adosados de esta categoría son comparativamente escasos en Marbella: combinan la amplitud de una villa con un mantenimiento menor que el de una vivienda unifamiliar independiente, lo que resulta atractivo para compradores que utilizan la propiedad de forma estacional.
Con un precio de compra de 5.200.000 €, los gastos de adquisición se situarán en torno a 680.000–780.000 €, incluyendo IVA, notaría, registro y abogado.
Banus 1 (SV1458) — apartamento en Marbella
El proyecto Banus 1 (SV1458) es un apartamento de 3 dormitorios en Marbella con un precio de 2.950.000 €. La denominación remite a la proximidad a Puerto Banús, uno de los puertos deportivos más conocidos de la Costa del Sol, situado inmediatamente al oeste del núcleo urbano de Marbella.
Los apartamentos en esta franja de precios suelen dirigirse a compradores que buscan una unidad llave en mano con bajos costes de gestión continuada. Un aspecto relevante: en las comunidades de propietarios se generan cuotas mensuales de comunidad, cuyo importe debe figurar en el contrato de compraventa y que pueden oscilar entre 200 € y más de 1.000 € mensuales según la urbanización.
Lomas Villas — villa de gran superficie en Marbella
Lomas Villas es un proyecto de villas en Marbella con 6 dormitorios y un precio de 6.400.000 €. Es el inmueble de mayor valor en esta selección, adecuado tanto para quien busca una residencia principal de gran tamaño como para quien contempla un potencial de arrendamiento.
Sobre el alquiler turístico (licencia VFT) en Andalucía: tras el endurecimiento de la normativa vigente, las nuevas licencias deben tramitarse ante la administración municipal, y no todos los ayuntamientos las conceden sin restricciones. Quien cuente con rentabilidades por alquiler en sus cálculos debe verificar el estado actual de la concesión de licencias en Marbella con un abogado antes de firmar.
Alcantara del Mar Villas y True to you Elviria — dos opciones adicionales
Alcantara del Mar Villas
Este proyecto en Marbella ofrece villas de 5 a 6 dormitorios en una horquilla de precios que va de 2.167.250 € a 2.267.250 €. La diferencia de precio dentro del propio proyecto apunta a variaciones en el tamaño de la parcela o en el nivel de acabados, un aspecto que conviene revisar con detalle en el contrato de compraventa.
True to you Elviria
True to you Elviria se ubica en Elviria, la zona oriental de Marbella, a unos 12 kilómetros del centro urbano. El proyecto incluye una villa de 4 dormitorios a un precio de 3.200.000 €. Elviria es conocida por su proximidad a varias playas y a colegios internacionales, lo que la convierte en una zona de interés para familias con estancias prolongadas.
Pasos para cerrar la operación: esquema básico
- Solicitar el NIE — antes de cualquier pago.
- Abrir una cuenta bancaria en España — para pagos y futuros gastos corrientes (IBI, electricidad, agua).
- Contratar un abogado independiente — que no represente a la otra parte.
- Revisar el contrato de reserva — verificar el derecho de desistimiento, el plazo y el aval bancario para pagos anticipados en proyectos off-plan.
- Completar la due diligence — comprobar la inscripción registral, las licencias de obras, las cargas urbanísticas y las deudas de la comunidad.
- Firmar la escritura de compraventa ante notario y recibir las llaves.
El IVA debe liquidarse ante la Agencia Tributaria en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura. El incumplimiento de ese plazo genera recargos e intereses de demora.
Conclusión
Marbella ofrece un abanico inusualmente amplio de obra nueva en el segmento alto del mercado. Los cinco proyectos recogidos aquí cubren una horquilla de precios de entre 2,17 millones y 6,4 millones de euros, con diferencias significativas en tipología, ubicación y superficie. Quien tenga intención de invertir debe calcular primero los gastos de adquisición en su totalidad, prever con antelación suficiente la obtención del NIE y exigir, en el caso de proyectos off-plan, la garantía legalmente obligatoria sobre los pagos anticipados.
