Alquilar: la forma inteligente de hacer que tu inversión trabaje
Un apartamento de nueva construcción en España puede generar excelentes ingresos por alquiler. Pero la elección entre alquiler a corto plazo (turistas) y a largo plazo (contrato anual) tiene un gran impacto en tu rendimiento.
Alquiler a corto plazo (alquiler vacacional)
Ventajas
- Mayor rendimiento bruto: 6-8% (o más en ubicaciones privilegiadas)
- Flexibilidad: puedes usar la vivienda entre reservas
- Precios diarios más altos: €50-€150/noche para un apartamento de 2 dormitorios
Desventajas
- Licencia necesaria: licencia turística (licencia turística) obligatoria
- Costos de gestión: 15-25% de los ingresos por alquiler
- Estacionalidad: 60-80% de ocupación, especialmente en verano
- Mayor desgaste: limpieza frecuente, lavandería, mantenimiento menor
Legislación por región
- Valencia (Costa Blanca): licencia turística obligatoria, reglas estrictas en algunos municipios
- Andalucía (Costa del Sol): registro en la Junta de Andalucía obligatorio
- Murcia (Costa Cálida): licencia turística a través de la Comunidad de Murcia
Alquiler a largo plazo (12+ meses)
Ventajas
- Ingreso estable: alquiler mensual fijo, sin vacantes
- Menos gestión: el inquilino se encarga del mantenimiento diario
- No se necesita licencia turística
- Menor desgaste
Desventajas
- Menor rendimiento: 4-6% bruto
- Menos flexibilidad: no puedes usar la vivienda
- Protección al inquilino: la ley de arrendamientos española protege fuertemente a los inquilinos
- Riesgo de impago
Comparación de rendimientos
Ejemplo: apartamento 2 dormitorios, Costa Blanca, valor €200.000
| Corto plazo | Largo plazo | |
|---|---|---|
| Ingresos brutos por alquiler | €14.000/año | €9.600/año |
| Costos de gestión | -€3.500 (25%) | -€0 |
| Limpieza/lavandería | -€2.000 | -€0 |
| Comisiones de plataforma | -€2.100 (15%) | -€0 |
| Mantenimiento extra | -€1.000 | -€500 |
| Ingresos netos por alquiler | €5.400 | €9.100 |
| Rendimiento neto | 2,7% | 4,6% |
Nota: el bruto a corto plazo es más alto pero el neto suele ser más bajo debido a los altos costos.
Impuestos sobre ingresos por alquiler
Ciudadanos de la UE (no residentes)
- 19% de impuestos sobre los ingresos netos por alquiler
- Costos deducibles: IBI, costos comunitarios, seguro, depreciación, reparaciones
No ciudadanos de la UE
- 24% sobre los ingresos brutos por alquiler (¡sin deducción de costos!)
Nuestro consejo
- ¿Vivienda vacacional que también usas? → corto plazo
- ¿Pura inversión? → largo plazo (menos complicaciones, rendimiento predecible)
- Combinación: algunos propietarios alquilan a largo plazo de octubre a mayo y a corto plazo en verano
Preguntas frecuentes
¿Por qué comprar obra nueva en España?
La obra nueva en España ofrece acabados modernos, construcción eficiente energéticamente, garantías del promotor y a menudo instalaciones comunitarias como piscinas y jardines.
¿Qué incluyen las viviendas de obra nueva en España?
Las viviendas de obra nueva en España se entregan normalmente con cocina, baño, suelos, aire acondicionado y acceso a zonas comunes.
¿Cómo puede ayudarme Alistora a comprar?
Alistora es un portal independiente que reúne proyectos de obra nueva en España. Le conectamos con socios locales de confianza que le guían en todo el proceso de compra.
