Ved kjøp av nybygg i Spania betaler du som regel en rekke delbeløp før boligen er ferdigstilt. Spansk lov pålegger selger å garantere disse beløpene – enten gjennom en bankgaranti (aval bancario) eller en forsikringspolise. Uten slik garanti risikerer du som kjøper å tape pengene dersom prosjektet ikke fullføres. Nedenfor gjennomgår vi hvordan systemet fungerer i praksis, hva kontrakten må inneholde, og hvilke nybyggprosjekter du kan bruke som referanse når du stiller de rette spørsmålene.
Hva loven krever: Ley 38/1999 og garantisystemet
Garantiplikten er forankret i Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) fra 1999 og skjerpet gjennom Ley 20/2015. Regelen er enkel: hver euro du betaler før overtakelse – inkludert reservasjonsinnbetaling og byggetidsavdrag – skal individuelt dekkes av en bankgaranti eller en godkjent forsikring. Garantien gjelder frem til overtakelse og opphører når cédula de habitabilidad (brukstillatelse) er utstedt og skjøtet er signert hos notar.
I praksis ber du om garantidokumentet allerede ved signering av kjøpekontrakten (contrato de compraventa). Hvert enkelt delbeløp som betales etterpå, skal følges av en individuell garantierklæring – et såkalt aval individualizado. Kontroller også hvilken bank eller forsikringsselskap som stiller garantien: institusjonen må være regulert i Spania av Banco de España eller DGSFP.
Off-plan versus nøkkelferdig: forskjellen i risiko
Ved et nøkkelferdig prosjekt (obra nueva terminada) betaler du hele kjøpesummen ved skjøtesignering – det er ingen delinnbetalinger underveis, og dermed heller ingen garantirisiko i byggefasen. Ved et off-plan-prosjekt (sobre plano) kan delinnbetalingene utgjøre 30–40 % av kjøpesummen før overtakelse. Det er nettopp her bankgarantien er mest kritisk.
I tillegg til kjøpesummen regner du ved nybygg med 10 % IVA (mva.) i stedet for dokumentavgift, pluss cirka 1,5 % til notar og tinglysing og 1–2 % til juridisk bistand. Samlet tilleggsutgifter ligger normalt mellom 12 % og 14 % av kjøpesummen, avhengig av provins og notar.
Kosmos — Torremolinos
Kosmos er et prosjekt i Torremolinos (Costa del Sol) med leiligheter i bakkeplan, ordinære leiligheter og penthouseenheter. Prisene går fra €401.500 til €532.000, med to eller tre soverom. Komplekset har svømmebasseng. Torremolinos ligger cirka 15 minutters kjøring fra Málaga-Costa del Sol lufthavn (AGP). Ved et off-plan-kjøp i dette prissegmentet vil en innbetaling på 30 % raskt overstige €120.000 – nøyaktig det beløpet bankgarantien må dekke.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green ligger i Las Lagunas de Mijas, en boligkjerne i innlandet av kommunen Mijas (Costa del Sol), cirka 10 kilometer fra kysten ved Fuengirola. Prosjektet tilbyr leiligheter, penthouseenheter og bakkeplanboliger med én til tre soverom, og har svømmebasseng. Prisene strekker seg fra €248.000 til €1.000.000, noe som gjenspeiler et bredt spekter av boligtyper innenfor samme prosjekt. Ved kjøp i øvre del av dette spennet er garantibeløpet betydelig – kontroller at hvert enkelt delbeløp har et separat aval.
Mediterranea Luxury Homes — San Pedro del Pinatar
Mediterranea Luxury Homes er et villaprosjekt i San Pedro del Pinatar ved Mar Menor (Region Murcia, Costa Cálida). Prisen er €489.000 for en villa med tre soverom. San Pedro del Pinatar grenser til det vernede naturområdet Salinas y Arenales de San Pedro del Pinatar, som er nasjonalpark. Nærmeste internasjonale lufthavn for norske kjøpere er Murcia-Corvera (RMU), cirka 45 minutters kjøring unna. Med en fast pris på €489.000 og et vanlig innbetalingsskjema på 20–30 % utgjør det garanterte beløpet €97.800 til €146.700.
Mascarat Suites — Pueblo Mascarat
Mascarat Suites er et villaprosjekt i Pueblo Mascarat, et kyststed mellom Altea og Calpe på Costa Blanca Norte. Prisen ligger mellom €2.200.000 og €2.300.000 for en villa med fire soverom og svømmebasseng. I dette prissegmentet er innbetalingene betydelige: 20 % av €2.200.000 utgjør €440.000. Her er det særlig viktig å verifisere at bankgarantien ikke bare dekker totalbeløpet, men at hvert enkelt delbeløp i tillegg er dokumentert separat.
Oasis 005 — Altea
Oasis 005 er en villa i Altea (Costa Blanca Norte) med fire soverom, priset til €3.450.000. Altea ligger cirka 60 kilometer nord for Alicante-Elche lufthavn (ALC). Med en kjøpesum på dette nivået vil det garanterte beløpet ved vanlige delinnbetalinger overstige €1.000.000 før overtakelse. La alltid en uavhengig spansk advokat med spesialisering i eiendomsrett gjennomgå bankgarantien i slike tilfeller.
Hva du må kontrollere før signering
En sjekkliste for den seriøse kjøperen: be om garantidokumentet før du gjør den første innbetalingen; kontroller at garantiinstitusjonen er registrert hos Banco de España; les nøye etter om garantibeløpet også dekker IVA på delinnbetalingene; og lagre hvert aval individualizado som pdf med tidsstempel. Skaff deg NIE-nummer før du signerer reservasjonskontrakten – uten NIE kan du ikke signere skjøte i Spania. NIE-søknaden går via et spansk konsulat i Norge eller direkte hos en comisaría de policía i Spania, og tar normalt én til fire uker.
