Kjøpere som erverver nybyggeiendom i Spania for første gang, blir jevnlig overrasket over avstanden mellom den oppgitte prisantydningen og det beløpet som til slutt overføres. Den avstanden består av noen få, fullt beregnbare poster. Denne artikkelen går gjennom de obligatoriske kostnadskomponentene og illustrerer dem med konkrete prosjekter fra vår database.
Hvilke kostnader kommer i tillegg til kjøpesummen?
Ved nybygg gjelder ikke dokumentavgift (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) i Spania, men IVA — den spanske merverdiavgiften. For boliger er satsen 10 % av den totale kjøpesummen, uavhengig av region. For garasje eller parkeringsplass som leveres separat, gjelder 21 % IVA.
I tillegg betaler du:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): stempelavgift på den notarielle skjøtet. Satsen varierer per autonom region: i Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Teulada) er den 1,5 %, i Región de Murcia (Mazarrón, Los Montesinos) 1,2 %.
- Notarkostnader: lovregulert og avhengig av kjøpesummen. Regn med €600 til €2 500 for en standard bolig; for en villa over €1 000 000 stiger dette til €3 000–€4 000.
- Tinglysing i eiendomsregisteret: gjennomsnittlig 60–70 % av notarkostnadene.
- Juridisk bistand (gestor/advokat): vanlig honorar er 1 % av kjøpesummen, med et minimum på cirka €1 500.
Samlet sett bør du ved nybygg regne med 12 til 13,5 % i tilleggskostnader utover nettoprisantydningen, avhengig av region og skjødetype.
NIE, notarius og nøkkeloverlevering: prosessen i korte trekk
Før du kan signere hos notarius, trenger du et Número de Identificación de Extranjero (NIE). Det søker du om ved et spansk konsulat i hjemlandet eller ved en Oficina de Extranjeros i Spania; forvent to til fire ukers behandlingstid. Deretter åpner de fleste kjøpere en spansk bankkonto, noe som hos de fleste entidades er påkrevd for overføring av kjøpesummen. Ved overtakelse signerer kjøper og selger escritura pública hos notarius, og skjøtet tinglyses i Registro de la Propiedad innen ti virkedager.
Ved off-plan nybygg — der du betaler i terminer underveis i byggeperioden — er det lovpålagt at utbyggeren sikrer forskuddsbetalingene med bankgaranti eller forsikringspolise. Be alltid om dette dokumentet før du foretar første innbetaling.
Calle Eucaliptus 52 — Teulada
Denne villaen i Teulada, på den nordlige Costa Blanca, har en prisantydning på €2 300 000 og fire soverom. Ved kjøp i Comunitat Valenciana betaler du 10 % IVA (€230 000) pluss 1,5 % AJD (€34 500). Notarius- og registreringskostnader for en transaksjon av denne størrelsen ligger normalt samlet mellom €3 500 og €5 000. Legger du til juridisk bistand (cirka 1 %), ender du på tilleggskostnader på minimum €253 000. Den totale anskaffelsessummen inkludert skatter og avgifter blir dermed cirka €2 553 000.
Akira Deluxe — Dehesa de Campoamor
Akira Deluxe er en villa med fire soverom i Dehesa de Campoamor, i kommunen Orihuela på den sørlige Costa Blanca — og dermed innenfor Comunitat Valenciana. Prisantydningen er €3 600 000. IVA alene utgjør €360 000; AJD på 1,5 % legger til ytterligere €54 000. Inkludert notarius, eiendomsregister og juridisk bistand stiger tilleggskostnadene til cirka €450 000, noe som bringer den totale investeringen opp til rundt €4 050 000. Ved transaksjoner av denne størrelsen anbefaler erfarne kjøpere å engasjere en spesialisert skatterådgiver i tillegg til standard gestor.
Slim Tower — Benidorm
Slim Tower tilbyr leiligheter med to soverom og svømmebasseng i Benidorm, også det i Comunitat Valenciana. Prisantydningen er €403 950. Ti prosent IVA utgjør €40 395; AJD på 1,5 % gir €6 059. Notarius og eiendomsregister ligger samlet på €1 200–€1 800 for dette prissegmentet. Med juridisk bistand på 1 % ender tilleggskostnadene på cirka €52 000–€54 000. Sluttsummen ved overtakelse blir dermed mellom €455 000 og €458 000.
Silver Views — Mazarrón
Silver Views er et rekkehus med to soverom i Mazarrón, i Región de Murcia. Prisantydningen er €249 900. Siden Murcia opererer med en AJD-sats på 1,2 % (mot 1,5 % i Valencia), er stempelavgiften her €2 999. IVA-beløpet er €24 990. Samlede tilleggskostnader beløper seg til cirka €31 000–€33 000, noe som bringer kjøpet opp til rundt €281 000. Den lavere AJD-satsen gjør Murcia marginalt rimeligere hva gjelder stempelavgift, selv om den absolutte besparelsen på dette prisnivået kun utgjør noen hundre euro.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul i Los Montesinos (Región de Murcia) tilbyr villaer med tre til fem soverom i et prisintervall fra €485 000 til €780 000. Ved kjøp til €485 000 utgjør IVA €48 500 og AJD (1,2 %) €5 820; ved €780 000 er tallene henholdsvis €78 000 og €9 360. Tilleggskostnadene varierer dermed fra cirka €59 000 til €95 000 avhengig av valgt boligtype. Los Montesinos ligger cirka 20 kilometer fra Alicante lufthavn.
Hva du tar med til notariussigneringen
I tillegg til NIE og spansk bankkonto må du ved signeringen ha med gyldig legitimasjon, kvittering for forskuddsbetalingen og — ved off-plan — en kopi av bankgarantien. Notarius kontrollerer at eiendommen er fri for heftelser og utlegg via en nota simple fra eiendomsregisteret. Den kan du selv hente ut via Registro de la Propiedad eller gjennom din advokat for cirka €10.
Oppsummert er 12–13,5 % utover kjøpesummen et reelt og etterprøvbart utgangspunkt for totalbudsjettet ved nybygg i Spania. Den nøyaktige fordelingen varierer per region og prisnivå, men kostnadskomponentene er de samme i alle tilfeller.
