Kjøpere som vurderer bolig i Spania for første gang, møter raskt et grunnleggende valg: nybygg eller bruktbolig? Svaret avhenger av skattekostnader, timing, juridisk risiko og egen planlegging – ikke av markedsføring.
Den finansielle grunnlogikken: IVA versus ITP
Ved nybygg betaler du 10 % IVA (moms) av kjøpesummen. Denne satsen gjelder likt i hele Spania, uavhengig av autonom region. Ved bruktbolig gjelder i stedet Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en overdragelsesavgift som varierer mellom regionene: i Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Jávea, Altea – Águilas faller utenfor) er satsen for øyeblikket 10 %, i Murcia (hvor Águilas ligger) 8 % og i Andalucía (Costa del Sol, Mijas) 7 %. I tillegg kommer notarkostnader (ca. 0,1–0,5 % av kjøpesummen), tinglysing (ca. 0,1–0,25 %) og juridisk bistand (normalt 1 % eller et fast honorar) – uavhengig av om det er nybygg eller brukt.
Konkret eksempel: ved et leilighetskjøp på €400 000 i nybygg løper skatt og tilleggskostnader raskt opp i €45 000–€55 000 utover prisantydningen. Dette bør alltid inngå i budsjettet fra starten av.
Nybygg: fordeler og fallgruver
Nybygg deles i to varianter: off-plan (du kjøper før eller under bygging) og nøkkelferdig (bygget er ferdig og har brukstillatelse). Ved off-plan er første innbetaling gjerne 20–30 % av kjøpesummen, med restbeløpet ved overtakelse. Norsk lov gjelder ikke her: spansk lovgivning krever at betalinger før overtakelse dekkes av bankgaranti eller forsikring – kontroller alltid dette skriftlig. Tidsrommet fra signering av kjøpskontrakt til overtakelse varierer i praksis fra seks måneder til over to år.
Nybygg gir lovpålagte garantier: ti år for konstruksjonsfeil, tre år for installasjoner og ett år for overflater og finish. Tilsvarende garantier finnes ikke ved kjøp av bruktbolig.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green i Las Lagunas de Mijas (kommune Mijas, Costa del Sol) viser bredden nybyggprosjekter kan ha. Leiligheter, penthouseenheter og leiligheter i første etasje med én til tre soverom tilbys mellom €248 000 og €1 000 000. Prosjektet har svømmebasseng. Las Lagunas ligger ca. ti minutter med bil fra strendene i Fuengirola og litt over en halvtime fra Málagas internasjonale lufthavn (AGP). Prisspredningen – over €750 000 mellom billigste og dyreste enhet – gjør prosjektet egnet for å illustrere IVA-belastningen: på en leilighet til €248 000 utgjør IVA €24 800, på en enhet til €1 000 000 er det €100 000.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul i Los Montesinos (Alicante-provinsen, nær Torrevieja) er en villa med tre soverom til €485 000. Los Montesinos ligger ca. 25 minutter med bil fra Alicante-Elche lufthavn (ALC) og omtrent samme avstand fra strendene ved Orihuela Costa. Med nybyggstatus utgjør IVA €48 500. Legger du til notar-, tinglysings- og juridiske kostnader (regn med ca. 1,5–2 % ekstra), lander totale tilleggskostnader på ca. €55 000–€57 000 utover €485 000.
Levansur Home Six — Águilas
Levansur Home Six ligger i Águilas, en kystkommune i Murcia-regionen ved Costa Cálida. Villaen har fire soverom og svømmebasseng og er prisatt til €405 000. Águilas ligger ca. 1 time og 15 minutter med bil fra Murcia-San Javier lufthavn (MJV) og litt over en time fra Alicante. Murcia benytter 8 % ITP ved bruktbolig; ved nybygg gjelder 10 % IVA også her. Forskjellen per €100 000 kjøpesum er dermed €2 000 – ved €405 000 utgjør det €8 100 i skatteforskjell mellom de to kategoriene.
Bruktbolig: lavere avgift, andre risikoer
Bruktbolig gir i de fleste spanske regioner en lavere skattesats, og du kan inspisere boligen fysisk før kjøp. Til gjengjeld overtar du et annet risikobilde: skjulte feil og mangler, utestående fellesgjeld i sameiet, uregelmessigheter i byggetillatelsen – et strukturelt problem i deler av Costa Blanca og Costa del Sol – og en energiattest som gjerne er dårligere enn ved nybygg. En uavhengig byggteknisk gjennomgang (ca. €300–€800 avhengig av boligen) er ikke valgfritt ved bruktbolig, men nødvendig.
Chalet Villa Paraiso — Altea
Chalet Villa Paraiso i Altea (Costa Blanca Norte) er en villa med fire soverom til €2 090 000. Altea ligger ca. 55 minutter fra Alicante-Elche lufthavn. Ved dette prisnivået utgjør IVA ved nybygg €209 000. Ved bruktbolig i Comunitat Valenciana ville ITP på 10 % av samme kjøpesum gi nøyaktig €209 000 – i dette tilfellet er altså skattekostnaden identisk. Forskjellen ligger i garantier, boligens tilstand og den juridiske due diligence-prosessen.
Casa Bellavista — Jávea
Casa Bellavista i Jávea (også Costa Blanca Norte, Alicante-provinsen) er en villa med fem soverom til €3 100 000. Jávea ligger ca. 95 kilometer fra Alicante og har egen havn samt flere strender innenfor kommunegrensene. Ved €3 100 000 og 10 % IVA utgjør avgiftsposten €310 000. Ved bruktbolig i Comunitat Valenciana er beløpet det samme – men en kjøper av en brukt villa i dette segmentet må også ta høyde for mulige renovasjonskostnader, krav til energimerking og historisk byggetillatelsesdokumentasjon.
Hva avgjør valget?
Ved nybygg kjøper du forutsigbarhet knyttet til garantier, energiytelse og konstruksjon – men du betaler i terminer, og noen ganger i årevis før overtakelse. Ved bruktbolig får du rask overtakelse (åtte til tolv uker etter kontraktssignering) og i enkelte regioner en lavere avgiftssats, men du overtar boligens historiske risiko. Skattekostnadene ligger ved sammenlignbare priser nærmere hverandre enn mange kjøpere forventer. Valget hviler til syvende og sist på tre forhold: hvor raskt du trenger boligen, hvilken juridisk risiko du aksepterer, og om du er villig til å ha en forskuddsbetaling bundet i måneder – uten å ha nøkkelen i hånden.
