Den som köper nyproduktion i Spanien räknar ofta bara med det annonserade priset. I praktiken tillkommer mellan 12 % och 14 % ovanpå det priset i form av skatter, notariekostnader, registreringsavgifter och juridisk rådgivning. Hur procentsatserna slår ut varierar mellan regioner och prisnivåer – och i absoluta tal blir beloppen snabbt betydande.
Vilka kostnader är obligatoriska vid nyproduktion i Spanien?
Vid nyproduktion – en bostad som säljs för första gången av projektägaren – gäller andra skatteregler än vid andrahandsköp.
IVA (moms): 10 % på köpeskillingen. Detta är den nationella momssatsen för bostäder och gäller för nyproduktion på hela den spanska fastighetsmarknaden.
Actos Jurídicos Documentados (AJD / stämpelskatt): Mellan 0,5 % och 1,5 %, beroende på autonom region. I Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Benissa, Orihuela Costa) är satsen 1,5 %. I Región de Murcia (Mazarrón) är den också 1,5 %.
Notariekostnader: Reglerade i lag utifrån köpeskillingen, normalt €800–€2 000 för bostäder i de prisklasser som behandlas här.
Registreringsavgift (Registro de la Propiedad): Som tumregel cirka 60 %–70 % av notariekostnaden, det vill säga ungefär €500–€1 400.
Juridisk rådgivning (gestor/advokat): Inte lagstadgad, men standardmässigt att rekommendera. Gängse arvode: €1 500–€3 000 för ett okomplicerat köp.
NIE-nummer: Ett Número de Identificación de Extranjeros är obligatoriskt för varje utländsk köpare innan escritura (notarieakten) undertecknas. Ansökan görs hos spansk polis eller via ett konsulat; ansökningsavgiften uppgår till några tiotal euro, men anlitar man advokat för handläggningen tillkommer ett arvode för det.
Slim Tower – Benidorm, €403 950
Slim Tower är ett lägenhetskomplex i Benidorm med två sovrum och pool, till ett pris av €403 950. På denna köpeskilling ser kalkylen ut så här:
- IVA 10 %: €40 395
- AJD 1,5 % (Comunitat Valenciana): €6 059
- Notarie + registrering (uppskattning): ±€2 500
- Juridisk rådgivning (uppskattning): ±€2 000
Totala tillkommande kostnader: cirka €51 000, vilket motsvarar knappt 13 % av köpeskillingen. Det verkliga anskaffningspriset beräknas därmed uppgå till cirka €455 000.
Benidorm har en etablerad infrastruktur för internationella köpare: kommunen erbjuder tolktjänst på stadshuset och det finns flera juridiska byråer med nederländskspråkig kompetens verksamma på orten.
Silver Views – Mazarrón, €249 900
Silver Views i Mazarrón erbjuder ett radhus med två sovrum för €249 900. Mazarrón tillhör Región de Murcia.
- IVA 10 %: €24 990
- AJD 1,5 % (Región de Murcia): €3 749
- Notarie + registrering (uppskattning): ±€1 800
- Juridisk rådgivning (uppskattning): ±€1 500
Totala tillkommande kostnader: cirka €32 000, motsvarande cirka 13 % av köpeskillingen. Región de Murcia tillämpar samma AJD-sats som Comunitat Valenciana, vilket gör att procentandelen hamnar på liknande nivå.
Mazarrón ligger cirka 55 kilometer från flygplatsen Murcia-Corvera (RMU), den flygplats som används mest för denna region.
Residencial Mar Egeo I-II Adosados – La Finca Golf, €475 000–€573 000
Detta projekt i La Finca Golf (kommunen Orihuela) omfattar radhus med tre sovrum och pool, med priser mellan €475 000 och €573 000. Spridningen är relevant: på maximipriset €573 000 ser kalkylen ut så här:
- IVA 10 %: €57 300
- AJD 1,5 %: €8 595
- Notarie + registrering (uppskattning): ±€2 800
- Juridisk rådgivning (uppskattning): ±€2 500
Totala tillkommande kostnader på maximipriset: cirka €71 200. På minimipriset €475 000 uppgår samma poster till cirka €58 600. Skillnaden mellan den billigaste och dyraste enheten i projektet ger alltså även en skillnad på drygt €12 000 i tillkommande kostnader.
La Finca Golf ligger i inlandet av Orihuela Costa, cirka 20 kilometer från stranden vid Guardamar del Segura.
Oasis 004 – Benissa, €2 250 000
Oasis 004 är en villa i Benissa med fyra sovrum, till ett pris av €2 250 000.
- IVA 10 %: €225 000
- AJD 1,5 %: €33 750
- Notarie + registrering (uppskattning): ±€5 000
- Juridisk rådgivning (uppskattning): ±€4 000
Totala tillkommande kostnader: cirka €268 000, vilket motsvarar knappt 12 % av köpeskillingen. Vid högre köpeskillingar minskar de fasta posterna (notarie, registrering, advokat) som andel av totalen, medan skattekomponenten förblir proportionell.
Benissa tillhör Comunitat Valenciana och ligger cirka 25 kilometer från flygplatsen Alicante-Elche (ALC).
Villas la Zenia – Orihuela Costa, €3 500 000
Villas la Zenia i Orihuela Costa är en villa med fem sovrum, prissatt till €3 500 000.
- IVA 10 %: €350 000
- AJD 1,5 %: €52 500
- Notarie + registrering (uppskattning): ±€6 000
- Juridisk rådgivning (uppskattning): ±€5 000
Totala tillkommande kostnader: cirka €413 500. Orihuela Costa tillhör provinsen Alicante och Comunitat Valenciana.
Off-plan kontra inflyttningsklar: när betalas skatterna?
Vid nyproduktion betalas IVA inte i ett enda belopp vid reservationen. Normalt erlägger du ett reservationsbelopp (ofta €6 000–€10 000), därefter 20 %–30 % under byggtiden och resterande del vid escritura. IVA betalas i takt med varje delbetalning. AJD erläggs enbart vid escritura.
Det innebär att du vid off-plan-köp behöver planera skattebetalningarna fördelade över byggtiden i din likviditetsplanering – inte som en engångspost vid tillträdet.
Praktiska steg för den utländske köparen
- Ansök om NIE innan någon avtalsenlig betalning görs.
- Öppna ett spanskt bankkonto – krävs för autogiro av el och vatten och efterfrågas ofta av notarien.
- Reservationskontrakt (contrato de reserva) undertecknas efter juridisk granskning av projektet.
- Köpeavtal (contrato de arras eller contrato privado de compraventa) med betalningsplan.
- Escritura hos notarien, följt av registrering och betalning av AJD.
Den totala tidsåtgången från reservation till escritura vid nyproduktion beror på byggprocessens framsteg; för inflyttningsklara bostäder är det normalt sex till tolv veckor.
