Comprar obra nueva en España: guía para compradores extranjeros

Los ciudadanos extranjeros pueden comprar inmuebles en España sin restricciones de titularidad. El proceso está bien regulado, pero tiene fases, costes y obligaciones legales propias que difieren de la compra de segunda mano —y que varían a su vez según se trate de una vivienda sobre plano o ya terminada. Conocer esas diferencias antes de firmar cualquier documento es el propósito de esta guía.

Costes de compra que hay que prever además del precio pedido

La obra nueva en España está sujeta a IVA al 10% del precio de compra, en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se aplica a la segunda mano. Al IVA se añade el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía por comunidad autónoma: actualmente el 1,5% en la Comunitat Valenciana y el 1,2% en Murcia, por ejemplo. Los honorarios de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la representación legal suman habitualmente entre un 1% y un 2% adicional. En total, conviene prever entre un 12% y un 14% sobre el precio acordado, aunque es imprescindible verificar los tipos regionales vigentes con un abogado español independiente antes de intercambiar contratos.

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Si la compra se financia con hipoteca española, las entidades exigen a los compradores no residentes un depósito mínimo de entre el 20% y el 30%, y la propia hipoteca conlleva costes adicionales.

Las fases de la compra, por orden

Antes de firmar cualquier contrato, todo comprador extranjero debe obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal expedido por las autoridades españolas. Sin él no es posible firmar la escritura ante notario ni abrir una cuenta bancaria en España. La solicitud puede presentarse en el consulado español del país de residencia o en persona en una Oficina de Extranjeros en España.

Una vez obtenido el NIE, la secuencia habitual es la siguiente:

1. Contrato de reserva y señal — el contrato de reserva retira el inmueble del mercado, generalmente mediante un pago de entre 3.000 € y 10.000 €.
2. Contrato privado de compraventa (contrato de arras o contrato privado de compraventa) — recoge las condiciones completas, el calendario de pagos y la fecha de entrega. En esta fase los compradores suelen abonar entre el 10% y el 30% del precio.
3. Due diligence — el abogado comprueba la licencia del promotor, la situación registral del inmueble, las cargas sobre el suelo y el aval bancario (aval bancario) que la ley española exige para proteger los pagos aplazados en compras sobre plano.
4. Escritura de compraventa — la escritura pública firmada ante notario, momento en el que se abona el saldo pendiente y se transmite la titularidad.
5. Inscripción registral — la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que confirma el título de propiedad.

Sobre plano frente a llave en mano: qué cambia

Las compras sobre plano implican pagos escalonados a lo largo de un periodo de construcción que puede extenderse entre 18 y 36 meses. La legislación española obliga al promotor a mantener esos pagos en una cuenta protegida o a cubrirlos con un aval bancario individual: exija esta documentación antes de abonar cualquier cantidad más allá de la señal de reserva. Las viviendas llave en mano eliminan los pagos por fases, aunque pueden ofrecer menos margen de elección en los acabados.

Helvet Green — Las Lagunas de Mijas

Helvet Green es una promoción en Las Lagunas de Mijas, en la Costa del Sol, que incluye apartamentos, áticos y unidades en planta baja con uno a tres dormitorios, todos con acceso a piscina comunitaria. Los precios van desde 248.000 € hasta 1.000.000 € según el tipo y la configuración de la unidad. Las Lagunas de Mijas se sitúa entre Fuengirola y Mijas Costa, a unos 30 kilómetros al oeste del Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol, aproximadamente 30 minutos en condiciones normales de tráfico. La amplia horquilla de precios entre tipologías convierte esta promoción en uno de los accesos más flexibles a la Costa del Sol para compradores con presupuestos distintos.

Residencial Laguna Azul — Los Montesinos

Residencial Laguna Azul es una villa de tres dormitorios en Los Montesinos, pequeño municipio del interior en el sur de la Costa Blanca, con un precio de 485.000 €. Los Montesinos linda con las lagunas de Torrevieja y se encuentra a aproximadamente 25 kilómetros del Aeropuerto de Alicante-Elche. La zona atrae a compradores que buscan una base más tranquila fuera de la franja costera de mayor afluencia turística, con acceso a servicios locales y a la N-332 que conecta con la costa.

Levansur Home Six — Águilas

Levansur Home Six es una villa de cuatro dormitorios con piscina privada en Águilas, localidad costera de la Costa Cálida en la Región de Murcia, con un precio de 405.000 €. Águilas se encuentra en el extremo sur del litoral murciano, a unos 90 kilómetros al sur del Aeropuerto de Murcia-Corvera. La localidad cuenta con puerto pesquero activo, estación de ferrocarril y varias playas dentro del término municipal. A 405.000 € por cuatro dormitorios con piscina, representa uno de los precios por habitación más bajos entre los proyectos de villa recogidos aquí.

Chalet Villa Paraiso — Altea

Chalet Villa Paraiso es una villa de cuatro dormitorios en Altea, en el norte de la Costa Blanca, con un precio de 2.090.000 €. Altea se sitúa entre Benidorm y Calpe, a aproximadamente 60 kilómetros al norte del Aeropuerto de Alicante-Elche. La localidad es conocida por su casco antiguo sobre la colina que domina la bahía y cuenta con una comunidad internacional residente. A este nivel de precio, conviene prever entre 250.000 € y 290.000 € adicionales en concepto de impuestos, notaría, registro y honorarios legales.

Casa Bellavista — Jávea

Casa Bellavista es una villa de cinco dormitorios en Jávea (Xàbia), con un precio de 3.100.000 €. Jávea es un municipio costero en el cabo de la Nau, a aproximadamente 90 kilómetros al norte del Aeropuerto de Alicante-Elche. La localidad tiene zona portuaria, casco antiguo y varias playas dentro de su término municipal. A 3.100.000 €, los costes adicionales de compra —IVA al 10% más AJD y honorarios profesionales— elevan el desembolso total a entre aproximadamente 3.470.000 € y 3.535.000 €, cifras que conviene confirmar con un abogado dada la cuantía implicada.

Pasos prácticos antes de comprometerse

Contrate un abogado español independiente antes de firmar cualquier documento; no un letrado recomendado por el promotor o el agente de ventas. Compruebe que el inmueble dispone de licencia de primera ocupación o, en el caso de compras sobre plano, que el aval bancario que cubre sus pagos escalonados está en vigor. Verifique que la propiedad está correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y libre de cargas. Estas comprobaciones cuestan una fracción de lo que cuesta resolver un litigio.