Den som köper spansk fastighet som investering möts snabbt av siffror som är svåra att verifiera. Avkastningar på 6 eller 7 % låter tilltalande, men de säger lite utan insyn i den totala anskaffningskostnaden, den lokala hyresmarknaden och skattereglerna. Den här artikeln samlar dessa faktorer och ställer dem mot fem nybyggnadsprojekt ur Alistoras databas.
Vad ett köp i Spanien faktiskt kostar
Vid nybyggnation betalar köparen 10 % IVA (moms) på köpeskillingen. Därtill tillkommer notariekostnader, fastighetsregistrering och juridisk rådgivning – räkna sammantaget med 1–2 % extra. Den som ännu inte har ett NIE (Número de Identificación de Extranjero) behöver ansöka om det innan köpekontraktet undertecknas; det är ett obligatoriskt steg i processen. Totalt landar de tillkommande kostnaderna vid nybyggnation på cirka 11–13 % av köpeskillingen. För en lägenhet på €400 000 innebär det ungefär €44 000–€52 000 utöver köpeskillingen.
För befintliga fastigheter gäller inte IVA utan Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (stämpelskatt), vars procentsats varierar per autonom region: i Andalusien är den 7 %, i Comunitat Valenciana 10 %.
Off-plan kontra inflyttningsklar: konsekvenser för hyresinvesteraren
Off-plan-köp – projekt som ännu är under uppförande – innebär utspridda betalningar under byggtiden, vanligtvis 20–30 % vid kontraktsskrivning och resterande belopp vid tillträde. Hyresintäkterna börjar inte flöda förrän projektet är färdigställt, vilket för nya projekt kan innebära ett uppehåll på ett och ett halvt till två år. Inflyttningsklara objekt genererar hyresintäkter direkt men erbjuder sällan samma prisutrymme i förhållande till marknadsvärdet vid köptillfället.
Kortidsuthyrning kräver dessutom ett turistuthyrningstillstånd (licencia de alquiler turístico). Kraven varierar mellan kommuner och regioner; vissa kommuner i Málaga och längs Costa Blanca har tillfälligt begränsat utfärdandet av nya tillstånd eller kopplat det till ytterligare villkor. Kontrollera detta hos den aktuella kommunen innan köp.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
I Las Lagunas de Mijas, en kustkommun som direkt gränsar till Fuengirola, erbjuder Helvet Green lägenheter, takvåningar och bottenvåningsbostäder med ett till tre sovrum. Priserna sträcker sig från €248 000 till €1 000 000, och fastigheten har gemensam pool. Las Lagunas ligger cirka 30 kilometer väster om Málagas flygplats, vilket underlättar tillgängligheten för hyresgäster. Det breda prisspannet gör projektet relevant både för investerare som tar ett första steg och för köpare som söker en större lägenhet eller takvåning.
Skye Casares Golf — Casares
Casares ligger i den västra delen av provinsen Málaga, ungefär 20 kilometer från gränsen till provinsen Cádiz. Skye Casares Golf omfattar bottenvåningsbostäder, lägenheter och takvåningar – samtliga med tre sovrum och gemensam pool. Priserna ligger mellan €489 000 och €775 000. Läget vid en golfbana attraherar en specifik målgrupp som hyr under längre perioder – golfare bokar typiskt en till tre veckor, vilket påverkar genomsnittlig vistelsetid och därmed kostnaden per bytesgång.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
San Juan de los Terreros ligger i provinsen Almería, vid Costa Cálida, på gränsen mot regionen Murcia. Den här delen av kusten har relativt sett mindre masturism än Costa del Sol och lockar övervägande spanska och nordeuropeiska köpare som söker lugn. Residencial El Yado Bungalows erbjuder tvårumsbungalows med gemensam pool, prissatta mellan €409 900 och €477 900. För en bungalow på €450 000 – mitt i spannet – uppgår den totala ingångskostnaden inklusive IVA och tillkommande avgifter till cirka €500 000–€510 000.
Octavia — Málaga
Octavia ligger i Málagas stad och rymmer lägenheter med tre till fem sovrum samt gemensam pool. Prisspannet är €2 150 000–€6 350 000 – ett segment där ren hyresavkastning är ett underordnat argument, medan värdestegring och eget bruk väger tyngre. Málaga stad har de senaste åren sett en stark internationell efterfrågan på högkvalitativa bostadsfastigheter, delvis drivet av tillväxten av internationella företag och expat-gemenskaper.
Villa Urb. El Tosal Calpe — Calpe
Calpe, vid Costa Blanca Norte, kännetecknas av Peñón d'Ifac – en 332 meter hög kalkstensklippa som stiger ur havet och fungerar som regionens landmärke. Villa Urb. El Tosal Calpe är en villa med fyra sovrum, prissatt till €3 190 000. I det prissegmentet är korttidsuthyrning sällan den primära investeringslogiken; köpare kombinerar vanligtvis eget bruk med sporadisk uthyrning eller inriktar sig på långtidsuthyrning till välbärgade hyresgäster.
Vad avkastningen i praktiken beror på
Bruttohyresavkastningen är enkel att beräkna: årliga hyresintäkter dividerat med den totala anskaffningskostnaden. Nettoavkastningen drar sedan av förvaltningskostnader (vanligtvis 15–25 % av hyresintäkterna vid anlitande av uthyrningsföretag), samfällighetsavgifter, fastighetsskatt (IBI), försäkring och underhåll. Vid korttidsuthyrning tillkommer städkostnader och högre förslitning.
En realistisk nettoavkastning för en välbelägen lägenhet i ett turiststråk ligger i praktiken på 3–5 % per år, beroende på beläggningsgrad, nattspris och kostnadsstruktur. Projekt som Helvet Green och Skye Casares Golf befinner sig i ett prissegment där den kalkylen är genomförbar; för Octavia och Villa Urb. El Tosal Calpe förskjuts investeringslogiken mot andra faktorer.
Innan ett bud lämnas är det klokt att anlita en oberoende advokat (abogado) som granskar projektets tillståndsstatus, kommunens uthyrningsregler och kontraktsvillkoren.
