Kdo kupuje novostavbu ve Španělsku, počítá zpravidla jen s inzerovanou cenou. Ve skutečnosti ale zaplatíte mezi 12 % a 14 % navíc — na daních, notářských poplatcích, registraci a právním zastoupení. Konkrétní výše závisí na regionu i cenové kategorii, a absolutní částky se rychle stávají podstatnými.
Jaké náklady jsou při koupi novostavby ve Španělsku povinné?
U novostavby — nemovitosti prodávané poprvé — platí jiný daňový režim než u starší zástavby.
IVA (DPH): 10 % z kupní ceny. Jde o celostátní sazbu pro rezidenční novostavby, platnou na celém španělském trhu.
Actos Jurídicos Documentados (AJD / kolkovné): Mezi 0,5 % a 1,5 % podle autonomního společenství. V Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Benissa, Orihuela Costa) činí sazba 1,5 %. V Región de Murcia (Mazarrón) rovněž 1,5 %.
Notářské poplatky: Zákonem stanoveny na základě kupní ceny, obvykle €800–€2 000 u nemovitostí v zde uváděných cenových pásmech.
Registrační poplatky (Registro de la Propiedad): Přibližně 60 %–70 % notářských poplatků jako orientační pravidlo, tedy zhruba €500–€1 400.
Právní poradenství (gestor/advokát): Ze zákona není povinné, ale v praxi standardní. Běžná sazba: €1 500–€3 000 za nekomplikovanou transakci.
Číslo NIE: Número de Identificación de Extranjeros je povinné pro každého zahraničního kupce před podpisem escritury (notářský zápis). Žádost se podává na španělské policii nebo prostřednictvím konzulátu; správní poplatek činí několik desítek eur, advokát si za vyřízení účtuje zvlášť.
Slim Tower — Benidorm, €403 950
Slim Tower je bytový komplex v Benidormu se dvěma ložnicemi a bazénem, cena €403 950. Výpočet vedlejších nákladů:
- IVA 10 %: €40 395
- AJD 1,5 % (Comunitat Valenciana): €6 059
- Notář + registrace (odhad): ±€2 500
- Právní poradenství (odhad): ±€2 000
Celkové vedlejší náklady: přibližně €51 000, což představuje necelých 13 % z kupní ceny. Celková pořizovací cena tak vychází přibližně na €455 000.
Benidorm má pro zahraniční kupce vlastní infrastrukturu: radnice disponuje překladatelskou službou a ve městě působí několik právních kanceláří s nizozemsky mluvícími právníky.
Silver Views — Mazarrón, €249 900
Silver Views v Mazarrónu nabízí řadový dům se dvěma ložnicemi za €249 900. Mazarrón spadá pod Región de Murcia.
- IVA 10 %: €24 990
- AJD 1,5 % (Región de Murcia): €3 749
- Notář + registrace (odhad): ±€1 800
- Právní poradenství (odhad): ±€1 500
Celkové vedlejší náklady: přibližně €32 000, tedy přibližně 13 % z kupní ceny. Región de Murcia uplatňuje stejnou sazbu kolkovného jako Comunitat Valenciana, výsledné procento je proto srovnatelné.
Mazarrón leží přibližně 55 kilometrů od letiště Murcia-Corvera (RMU), které je pro tento region nejvyužívanějším letištěm.
Residencial Mar Egeo I-II Adosados — La Finca Golf, €475 000–€573 000
Tento projekt v La Finca Golf (obec Orihuela) nabízí řadové domy se třemi ložnicemi a bazénem v cenovém rozmezí €475 000–€573 000. Při maximální ceně €573 000 vychází výpočet takto:
- IVA 10 %: €57 300
- AJD 1,5 %: €8 595
- Notář + registrace (odhad): ±€2 800
- Právní poradenství (odhad): ±€2 500
Celkové vedlejší náklady při maximální ceně: přibližně €71 200. Při minimální ceně €475 000 tytéž položky dosahují přibližně €58 600. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší jednotkou v rámci projektu se tedy promítá i do rozdílu vedlejších nákladů přes €12 000.
La Finca Golf leží ve vnitrozemí Orihuela Costa, přibližně 20 kilometrů od pláže u Guardamar del Segura.
Oasis 004 — Benissa, €2 250 000
Oasis 004 je vila v Benisse se čtyřmi ložnicemi, cena €2 250 000.
- IVA 10 %: €225 000
- AJD 1,5 %: €33 750
- Notář + registrace (odhad): ±€5 000
- Právní poradenství (odhad): ±€4 000
Celkové vedlejší náklady: přibližně €268 000, tedy téměř 12 % z kupní ceny. U vyšších kupních cen klesá podíl fixních položek (notář, registrace, advokát) vyjádřený v procentech, daňová složka však zůstává proporcionální.
Benissa rovněž spadá pod Comunitat Valenciana a leží přibližně 25 kilometrů od letiště Alicante-Elche (ALC).
Villas la Zenia — Orihuela Costa, €3 500 000
Villas la Zenia v Orihuela Costa je vila s pěti ložnicemi, cena €3 500 000.
- IVA 10 %: €350 000
- AJD 1,5 %: €52 500
- Notář + registrace (odhad): ±€6 000
- Právní poradenství (odhad): ±€5 000
Celkové vedlejší náklady: přibližně €413 500. Orihuela Costa spadá pod provincii Alicante a Comunitat Valenciana.
Off-plan versus klíče v ruce: načasování daňových plateb
U novostavby se IVA neplatí jednorázově při rezervaci. Standardní postup je: rezervační záloha (obvykle €6 000–€10 000), poté 20 %–30 % v průběhu výstavby a zbytek při podpisu escritury. IVA je splatné z každé platby v okamžiku jejího provedení. AJD se platí výhradně při escrituře.
Při off-plan nákupech je tedy třeba daňové platby rozložit do harmonogramu výstavby a zapracovat je do plánování likvidity — nejde o jednorázovou položku při předání.
Praktické kroky pro zahraničního kupce
- Vyřídit NIE před jakoukoli smluvní platbou.
- Otevřít španělský bankovní účet — vyžadováno pro domicilaci energií a zpravidla i notářem.
- Podepsat rezervační smlouvu (contrato de reserva) po právní prověrce projektu.
- Uzavřít kupní smlouvu (contrato de arras nebo contrato privado de compraventa) s platebním harmonogramem.
- Escritura u notáře, po níž následuje registrace a úhrada AJD.
Celková doba od rezervace do escritury závisí u novostaveb na průběhu výstavby; u nemovitostí klíče v ruce se pohybuje obvykle mezi šesti a dvanácti týdny.
