Mange købere regner kun med den annoncerede pris, når de køber nybygget i Spanien. I praksis betaler du mellem 12% og 14% oven i den pris til skatter, notarhonorar, tinglysning og juridisk rådgivning. Hvor meget de præcise procentsatser udgør, afhænger af region og prisniveau — og de absolutte beløb bliver hurtigt betydelige.
Hvilke omkostninger er obligatoriske ved nybyggeri i Spanien?
Ved nybyggeri — en bolig der sælges for første gang af projektudvikleren — gælder andre skatteregler end ved videresalg.
IVA (moms): 10% af købesummen. Det er den nationale sats for boliger og gælder i hele det spanske marked for nybyggeri.
Actos Jurídicos Documentados (AJD / stempelafgift): Mellem 0,5% og 1,5%, afhængigt af den autonome region. I Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Benissa, Orihuela Costa) er satsen 1,5%. I Región de Murcia (Mazarrón) er den ligeledes 1,5%.
Notarhonorar: Fastsat ved lov på grundlag af købesummen, typisk €800–€2.000 for boliger i de her nævnte prisklasser.
Tinglysningsomkostninger (Registro de la Propiedad): Som tommelfingerregel 60%–70% af notarhonoraret, altså groft regnet €500–€1.400.
Juridisk rådgivning (gestor/advokat): Ikke lovpligtigt, men standardmæssigt anbefalet. Sædvanligt honorar: €1.500–€3.000 for et ukompliceret køb.
NIE-nummer: Et Número de Identificación de Extranjeros er obligatorisk for enhver udenlandsk køber inden underskrivelse af escritura (notarielt skøde). Det kan ansøges hos spansk politi eller via et konsulat; gebyrerne udgør nogle få titusinde euro, men en advokat opkræver et tillæg for at håndtere processen.
Slim Tower — Benidorm, €403.950
Slim Tower er et lejlighedskompleks i Benidorm med to soveværelser og swimmingpool, prissat til €403.950. Anvendes nedenstående beregningsmodel på denne købesum:
- IVA 10%: €40.395
- AJD 1,5% (Comunitat Valenciana): €6.059
- Notar + tinglysning (skøn): ±€2.500
- Juridisk rådgivning (skøn): ±€2.000
Samlede ekstraomkostninger: ca. €51.000, svarende til knap 13% af købesummen. Den reelle anskaffelsessum forventes dermed at ligge på ca. €455.000.
Benidorm har en etableret infrastruktur for internationale købere: kommunen råder over en oversættelsestjeneste på rådhuset, og der er flere juridiske kontorer med nederlandsksprogede medarbejdere.
Silver Views — Mazarrón, €249.900
Silver Views i Mazarrón tilbyder et rækkehus med to soveværelser til €249.900. Mazarrón hører under Región de Murcia.
- IVA 10%: €24.990
- AJD 1,5% (Región de Murcia): €3.749
- Notar + tinglysning (skøn): ±€1.800
- Juridisk rådgivning (skøn): ±€1.500
Samlede ekstraomkostninger: ca. €32.000, svarende til ca. 13% af købesummen. Región de Murcia anvender samme stempelafgiftssats som Comunitat Valenciana, så procentsatsen er sammenlignelig.
Mazarrón ligger ca. 55 kilometer fra lufthavnen Murcia-Corvera (RMU), som er den primære lufthavn for denne region.
Residencial Mar Egeo I-II Adosados — La Finca Golf, €475.000–€573.000
Dette projekt i La Finca Golf (kommune Orihuela) tilbyder rækkehuse med tre soveværelser og swimmingpool til priser mellem €475.000 og €573.000. Spændet er relevant: ved maksimalprisen på €573.000 ser beregningen således ud:
- IVA 10%: €57.300
- AJD 1,5%: €8.595
- Notar + tinglysning (skøn): ±€2.800
- Juridisk rådgivning (skøn): ±€2.500
Samlede ekstraomkostninger ved maksimalprisen: ca. €71.200. Ved minimumssprisen på €475.000 udgør de samme poster ca. €58.600. Forskellen mellem den billigste og dyreste enhed i projektet afspejler sig altså også i en forskel på over €12.000 i ekstraomkostninger.
La Finca Golf ligger i det indre af Orihuela Costa, ca. 20 kilometer fra stranden ved Guardamar del Segura.
Oasis 004 — Benissa, €2.250.000
Oasis 004 er en villa i Benissa med fire soveværelser, prissat til €2.250.000.
- IVA 10%: €225.000
- AJD 1,5%: €33.750
- Notar + tinglysning (skøn): ±€5.000
- Juridisk rådgivning (skøn): ±€4.000
Samlede ekstraomkostninger: ca. €268.000, svarende til knap 12% af købesummen. Ved højere købesummer falder de faste poster (notar, tinglysning, advokat) som procentandel, mens skattekomponenten forbliver proportional.
Benissa hører ligeledes under Comunitat Valenciana og ligger ca. 25 kilometer fra lufthavnen Alicante-Elche (ALC).
Villas la Zenia — Orihuela Costa, €3.500.000
Villas la Zenia i Orihuela Costa er en villa med fem soveværelser, prissat til €3.500.000.
- IVA 10%: €350.000
- AJD 1,5%: €52.500
- Notar + tinglysning (skøn): ±€6.000
- Juridisk rådgivning (skøn): ±€5.000
Samlede ekstraomkostninger: ca. €413.500. Orihuela Costa hører under provinsen Alicante og Comunitat Valenciana.
Off-plan versus nøgleklar: tidspunkt for skattebetaling
Ved nybyggeri betaler du ikke IVA som en enkelt betaling ved reservationen. Typisk betaler du et reservationsbeløb (ofte €6.000–€10.000), derefter 20%–30% i løbet af byggeperioden og resten ved notarskødet (escritura). IVA forfalder på hvert af disse tidspunkter. AJD betales udelukkende ved escritura.
Det betyder, at du ved off-plan-køb skal indregne skattebetalingerne som løbende poster hen over byggetiden i din likviditetsplanlægning — ikke som en enkelt udgift ved aflevering.
Praktiske trin for den udenlandske køber
- Ansøg om NIE inden enhver kontraktmæssig betaling.
- Åbn en spansk bankkonto — kræves til domiciliering af forsyningsselskaber og efterspørges ofte af notaren.
- Underskriv reservationskontrakt (contrato de reserva) efter juridisk gennemgang af projektet.
- Købsaftale (contrato de arras eller contrato privado de compraventa) med betalingsplan.
- Escritura hos notaren, efterfulgt af tinglysning og betaling af AJD.
Den samlede tidsramme fra reservation til escritura ved nybyggeri afhænger af byggefremdriften; ved nøgleklare boliger udgør det typisk seks til tolv uger.
