Obywatele innych krajów mogą nabywać nieruchomości w Hiszpanii bez ograniczeń własnościowych. Procedura jest ugruntowana, lecz obejmuje konkretne etapy, koszty i obowiązki prawne, które różnią się od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego — a dodatkowo zależą od tego, czy nieruchomość jest w budowie, czy już gotowa. Warto poznać te różnice, zanim cokolwiek zostanie podpisane.
Koszty zakupu: co doliczyć do ceny ofertowej
Nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii objęte są podatkiem IVA (VAT) w wysokości 10% ceny zakupu, w miejsce podatku od przeniesienia własności Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), który obowiązuje przy transakcjach wtórnych. Do IVA dochodzi podatek od czynności prawnych (Actos Jurídicos Documentados, AJD), którego stawki różnią się regionalnie — wynoszą obecnie 1,5% w Comunitat Valenciana i 1,2% w Murcji. Koszty notarialne, wpis do Rejestru Gruntów oraz obsługa prawna to łącznie kolejne 1–2%. W sumie należy zaplanować 12–14% ponad uzgodnioną cenę, choć aktualne stawki regionalne warto zawsze potwierdzić u niezależnego hiszpańskiego prawnika przed podpisaniem umowy.
Jeśli zakup finansowany jest hiszpańskim kredytem hipotecznym, banki wymagają zazwyczaj wkładu własnego w wysokości 20–30% dla nierezydentów, a sam kredyt wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Kolejne etapy zakupu
Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy każdy zagraniczny nabywca musi uzyskać NIE (Número de Identidad de Extranjero) — numer identyfikacji podatkowej wydawany przez hiszpańskie władze. Bez niego nie można podpisać aktu notarialnego ani otworzyć konta w hiszpańskim banku. O NIE można wnioskować w konsulacie Hiszpanii w kraju zamieszkania albo osobiście w Biurze ds. Cudzoziemców (Oficina de Extranjeros) w Hiszpanii.
Po uzyskaniu NIE typowy przebieg transakcji wygląda następująco:
- Umowa rezerwacyjna i zadatek — umowa rezerwacyjna (reserva) wycofuje nieruchomość ze sprzedaży, zazwyczaj w zamian za wpłatę od 3 000 € do 10 000 €.
- Umowa przedwstępna (contrato de arras lub contrato privado de compraventa) — określa pełne warunki transakcji, harmonogram płatności i datę finalizacji. Na tym etapie nabywca wpłaca zazwyczaj 10–30% ceny.
- Due diligence — prawnik sprawdza pozwolenie dewelopera, status rejestrowy nieruchomości, ewentualne obciążenia gruntu oraz gwarancję bankową (aval bancario), która zgodnie z hiszpańskim prawem musi zabezpieczać wpłaty etapowe przy zakupach off-plan.
- Escritura de compraventa — akt notarialny podpisywany przed notariuszem, przy którym regulowana jest pozostała część ceny i następuje przeniesienie własności.
- Rejestracja — akt zostaje wpisany do Registro de la Propiedad, co potwierdza tytuł własności.
Off-plan a nieruchomości gotowe: co się zmienia
Zakup off-plan oznacza płatności etapowe rozłożone na okres budowy, który może trwać od 18 do 36 miesięcy. Prawo hiszpańskie nakłada na dewelopera obowiązek przechowywania wpłat etapowych na wyodrębnionym rachunku lub objęcia ich indywidualną gwarancją bankową — przed każdą wpłatą ponad kwotę rezerwacji należy zażądać okazania tej dokumentacji. Nieruchomości gotowe nie wymagają płatności etapowych, lecz mogą oferować mniejszą swobodę wyboru wykończenia.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green to inwestycja w Las Lagunas de Mijas, na Costa del Sol, obejmująca apartamenty, penthousy i lokale parterowe z jedną do trzech sypialni, wszystkie z dostępem do wspólnego basenu. Ceny wahają się od 248 000 € do 1 000 000 € w zależności od typu i konfiguracji lokalu. Las Lagunas de Mijas położone jest między Fuengirolą a Mijas Costa, około 30 kilometrów na zachód od lotniska Málaga-Costa del Sol — dojazd trwa około 30 minut przy normalnym ruchu. Szeroki przedział cenowy sprawia, że inwestycja ta oferuje jeden z bardziej elastycznych punktów wejścia na Costa del Sol dla kupujących z różnym budżetem.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul to willa z trzema sypialniami w Los Montesinos — niewielkiej gminie w głębi lądu, w południowej części Costa Blanca — w cenie 485 000 €. Los Montesinos leży w pobliżu lagun Torrevieja i około 25 kilometrów od lotniska Alicante-Elche. Rejon przyciąga kupujących szukających spokojniejszej bazy z dala od nadmorskich kurortów, z dostępem do lokalnych usług i drogi N-332 prowadzącej ku wybrzeżu.
Levansur Home Six — Águilas
Levansur Home Six to willa z czterema sypialniami i prywatnym basenem w Águilas — nadmorskim miasteczku na Costa Cálida w Regionie Murcji — w cenie 405 000 €. Águilas leży na południowym krańcu wybrzeża Murcji, około 90 kilometrów od lotniska Murcia-Corvera. Miasto dysponuje czynnym portem rybackim, stacją kolejową i kilkoma plażami w granicach gminy. Przy cenie 405 000 € za cztery sypialnie z basenem jest to jeden z niższych wskaźników ceny na sypialnię spośród willi wymienionych w tym artykule.
Chalet Villa Paraiso — Altea
Chalet Villa Paraiso to willa z czterema sypialniami w Altei, na północnej Costa Blanca, w cenie 2 090 000 €. Altea leży między Benidormem a Calpe, około 60 kilometrów od lotniska Alicante-Elche. Miasto znane jest ze starego miasta na wzgórzu ponad zatoką i posiada stałą społeczność międzynarodową. Przy tej cenie należy zaplanować dodatkowe 250 000–290 000 € na podatki, koszty notarialne, rejestrację i obsługę prawną.
Casa Bellavista — Jávea
Casa Bellavista to willa z pięcioma sypialniami w Jávea (Xàbia), w cenie 3 100 000 €. Jávea to gmina nadmorska na przylądku Cap de la Nau, około 90 kilometrów od lotniska Alicante-Elche. Miejscowość ma dzielnicę portową, stare miasto i kilka plaż w granicach gminy. Przy cenie 3 100 000 € dodatkowe koszty zakupu — IVA w wysokości 10%, AJD i honoraria prawne — podnoszą łączny wydatek do około 3 470 000–3 535 000 €. Kwoty te warto potwierdzić u prawnika, biorąc pod uwagę ich wysokość.
Praktyczne kroki przed podjęciem decyzji
Należy zatrudnić niezależnego hiszpańskiego prawnika przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu — nie prawnika poleconego przez dewelopera ani agenta sprzedającego. Trzeba sprawdzić, czy nieruchomość posiada licencia de primera ocupación (pozwolenie na pierwsze zasiedlenie) lub — w przypadku zakupu off-plan — czy gwarancja bankowa zabezpieczająca wpłaty etapowe jest wystawiona. Należy upewnić się, że nieruchomość jest prawidłowo wpisana do Registro de la Propiedad i wolna od obciążeń. Koszt tych czynności to ułamek tego, co kosztują spory sądowe.
