Zahraniční státní příslušníci mohou ve Španělsku kupovat nemovitosti bez omezení vlastnictví. Proces je dobře zavedený, má ale konkrétní fáze, náklady a právní povinnosti, které se liší od koupě starší nemovitosti — a liší se opět podle toho, zda jde o nemovitost ve výstavbě (off-plan), nebo již dokončenou (key-ready). Tyto rozdíly je třeba pochopit ještě před podpisem jakéhokoli dokumentu.
Vedlejší náklady nad rámec kupní ceny
Novostavby ve Španělsku podléhají DPH (IVA) ve výši 10 % z kupní ceny — namísto daně z převodu nemovitosti (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), která se uplatňuje u starších nemovitostí. Vedle IVA kupující hradí kolkovné (Actos Jurídicos Documentados, AJD), jehož sazba se liší podle regionu — v současnosti 1,5 % v Comunitat Valenciana a 1,2 % v Murcii. Notářské poplatky, zápis do katastru nemovitostí a právní zastoupení přidají dohromady zpravidla dalších 1–2 %. Celkově počítejte s 12–14 % nad dohodnutou kupní cenu. Aktuální regionální sazby si vždy ověřte u nezávislého španělského advokáta ještě před podpisem smlouvy.
Pokud financujete koupi španělskou hypotékou, vyžadují banky od nerezidentů zpravidla zálohu ve výši 20–30 % z kupní ceny; samotná hypotéka s sebou nese další náklady.
Průběh koupě krok za krokem
Ještě před podpisem jakékoli smlouvy si každý zahraniční kupující musí zajistit NIE (Número de Identidad de Extranjero) — daňové identifikační číslo vydávané španělskými úřady. Bez něj nelze podepsat kupní smlouvu před notářem ani otevřít španělský bankovní účet. O NIE lze požádat na španělském konzulátu v zemi bydliště nebo osobně na pracovišti pro cizince (Oficina de Extranjeros) ve Španělsku.
Po získání NIE probíhá koupě zpravidla v tomto pořadí:
- Rezervační smlouva a záloha — smlouva o rezervaci (reserva) vyřadí nemovitost z nabídky, obvykle za úhradu 3 000–10 000 €.
- Soukromá kupní smlouva (contrato de arras nebo contrato privado de compraventa) — stanoví úplné podmínky, platební harmonogram a datum dokončení. V této fázi kupující obvykle zaplatí 10–30 % z ceny.
- Due diligence — váš advokát prověří stavební povolení developera, stav zápisu nemovitosti, případná věcná břemena na pozemku a bankovní záruku (aval bancario), která musí ze zákona chránit splátky u off-plan koupí ve Španělsku.
- Escritura de compraventa — veřejná kupní smlouva podepsaná před notářem, při níž se uhradí zbývající částka a přechází vlastnictví.
- Zápis do katastru — smlouva se zapíše do Registro de la Propiedad, čímž se potvrdí váš vlastnický titul.
Off-plan versus key-ready: co se mění
Koupě ve výstavbě (off-plan) zahrnuje průběžné splátky během výstavby, která může trvat 18–36 měsíců. Španělský zákon ukládá developerovi povinnost uchovávat tyto splátky na chráněném účtu nebo je krýt individuální bankovní zárukou — před zaplacením jakékoli splátky nad rámec rezervační zálohy trvejte na předložení příslušné dokumentace. U dokončených nemovitostí (key-ready) odpadá systém průběžných splátek, ale kupující má zpravidla menší vliv na výběr povrchů a materiálů.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green je projekt v Las Lagunas de Mijas na Costa del Sol, nabízející byty, penthousy a přízemní jednotky s jednou až třemi ložnicemi, všechny s přístupem ke společnému bazénu. Ceny se pohybují od 248 000 € do 1 000 000 € podle typu a konfigurace jednotky. Las Lagunas de Mijas leží mezi Fuengirolem a Mijas Costa, přibližně 30 kilometrů západně od letiště Málaga-Costa del Sol — za normálního provozu zhruba 30 minut jízdy autem. Široké cenové rozpětí napříč typy nemovitostí z tohoto projektu dělá jeden z flexibilnějších vstupních bodů na Costa del Sol pro kupující s různými rozpočty.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul je vila se třemi ložnicemi v Los Montesinos, malé vnitrozemské obci v jižní části Costa Blanca, za cenu 485 000 €. Los Montesinos leží v blízkosti torreviejských lagun a přibližně 25 kilometrů od letiště Alicante-Elche. Oblast přitahuje kupující hledající klidnější zázemí mimo přímořské resorty, s dostupností místních služeb a silnicí N-332 vedoucí na pobřeží.
Levansur Home Six — Águilas
Levansur Home Six je čtyřložnicová vila se soukromým bazénem v Águilasu, přímořském městě na Costa Cálida v Regionu Murcia, za cenu 405 000 €. Águilas leží na jižním konci murcijského pobřeží, přibližně 90 kilometrů jižně od letiště Murcia-Corvera. Město má funkční rybářský přístav, vlakové nádraží a několik pláží v rámci svého území. Při ceně 405 000 € za čtyři ložnice s bazénem jde o jeden z nejnižších přepočtených nákladů na ložnici mezi vilovými projekty zde uvedenými.
Chalet Villa Paraiso — Altea
Chalet Villa Paraiso je čtyřložnicová vila v Altei na severní Costa Blanca za cenu 2 090 000 €. Altea leží mezi Benidormem a Calpe, přibližně 60 kilometrů severně od letiště Alicante-Elche. Město je známé svou historickou čtvrtí na kopci nad zálivem a má stálou mezinárodní komunitu. Při této cenové hladině je třeba počítat s dalšími přibližně 250 000–290 000 € na daně, notářské, registrační a právní náklady.
Casa Bellavista — Jávea
Casa Bellavista je pětiložnicová vila v Jávea (Xàbia) za cenu 3 100 000 €. Jávea je přímořská obec na poloostrově Cap de la Nau, přibližně 90 kilometrů severně od letiště Alicante-Elche. Město má přístavní čtvrť, historické centrum a několik pláží v rámci svého území. Při ceně 3 100 000 € vedlejší náklady na koupi (IVA ve výši 10 % plus AJD a profesionální poplatky) zvyšují celkový výdaj na přibližně 3 470 000–3 535 000 € — částky, které je vhodné ověřit s advokátem vzhledem k jejich výši.
Praktické kroky před závazkem
Najměte si nezávislého španělského advokáta ještě před podpisem jakéhokoli dokumentu — nikoliv právníka doporučeného developerem nebo zprostředkovatelem prodeje. Ověřte, zda má nemovitost licencii k prvnímu obývání (licencia de primera ocupación), nebo v případě off-plan koupě zda je na místě bankovní záruka kryjící vaše průběžné splátky. Zkontrolujte, zda je nemovitost řádně zapsána v Registro de la Propiedad a bez věcných břemen. Tyto kontroly stojí zlomek toho, co případné spory.
