Иностранные граждане вправе приобретать недвижимость в Испании без ограничений по форме собственности. Механизм сделки отработан, однако у неё есть конкретные этапы, расходы и юридические обязательства, которые отличают её от покупки вторичного жилья — и которые, в свою очередь, зависят от того, приобретается ли объект на стадии строительства или уже готовым. Разобраться в этих различиях до подписания каких-либо документов — именно для этого составлено настоящее руководство.
Какие расходы закладывать сверх цены сделки
Новостройки в Испании облагаются IVA (НДС) по ставке 10% от цены сделки — в отличие от вторичного жилья, на которое распространяется Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Помимо IVA, покупатель уплачивает гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD) по ставкам, которые различаются в зависимости от региона: сейчас это 1,5% в Comunitat Valenciana и 1,2% в Мурсии. Нотариальные услуги, регистрация в Реестре собственности и юридическое сопровождение в совокупности добавляют ещё 1–2%. Итого следует рассчитывать на 12–14% сверх согласованной цены, хотя актуальные региональные ставки стоит уточнить у независимого испанского солиситора до обмена контрактами.
При ипотечном финансировании через испанский банк нерезидентам, как правило, требуется первоначальный взнос в размере 20–30%, а сама ипотека влечёт дополнительные расходы.
Этапы сделки по порядку
До подписания любого договора каждый иностранный покупатель обязан получить NIE (Número de Identidad de Extranjero) — идентификационный налоговый номер, выдаваемый испанскими органами власти. Без него невозможно подписать акт купли-продажи у нотариуса или открыть счёт в испанском банке. Заявление на NIE подаётся в испанском консульстве по месту жительства либо лично в Oficina de Extranjeros на территории Испании.
После получения NIE сделка, как правило, проходит следующие этапы:
- Резервационный договор и задаток — соглашение reserva снимает объект с продажи, обычно против платежа в размере €3 000–€10 000.
- Предварительный договор купли-продажи (contrato de arras или contrato privado de compraventa) — фиксирует все условия, график платежей и дату завершения сделки. На этом этапе покупатель, как правило, вносит 10–30% от стоимости.
- Проверка юридической чистоты (due diligence) — солиситор проверяет разрешение застройщика, статус регистрации объекта, возможные обременения на земельный участок и банковскую гарантию (aval bancario), которую испанский закон обязывает застройщика предоставить в обеспечение поэтапных платежей при покупке объекта на стадии строительства.
- Escritura de compraventa — публичный акт, подписываемый перед нотариусом; в этот момент выплачивается остаток суммы и переходит право собственности.
- Регистрация — акт вносится в Registro de la Propiedad, что подтверждает ваш титул собственника.
Off-plan и готовое жильё: в чём разница
При покупке на стадии строительства платежи распределяются на весь период возведения объекта, который может составлять 18–36 месяцев. Испанское законодательство обязывает застройщика хранить поступающие средства на защищённом счёте либо обеспечивать каждый платёж индивидуальной банковской гарантией — настаивайте на получении этой документации до перечисления любого взноса сверх резервационного платежа. Готовое жильё избавляет от поэтапной схемы платежей, однако, как правило, оставляет меньше возможностей для выбора отделки.
Helvet Green — Лас-Лагунас-де-Михас
Helvet Green — жилой комплекс в Лас-Лагунас-де-Михас на Коста-дель-Соль, в котором представлены апартаменты, пентхаусы и квартиры на первом этаже с одной, двумя или тремя спальнями; все объекты имеют доступ к общему бассейну. Цены — от €248 000 до €1 000 000 в зависимости от типа и конфигурации юнита. Лас-Лагунас-де-Михас расположен между Фуэнхиролой и Михас-Коста, примерно в 30 километрах к западу от аэропорта Малага-Коста-дель-Соль — около 30 минут езды в нормальных дорожных условиях. Широкий ценовой диапазон делает этот комплекс одной из наиболее гибких точек входа на Коста-дель-Соль для покупателей с разными бюджетами.
Residencial Laguna Azul — Лос-Монтесинос
Residencial Laguna Azul — вилла с тремя спальнями в Лос-Монтесинос, небольшом внутреннем муниципалитете в южной части Коста-Бланки, по цене €485 000. Лос-Монтесинос находится вблизи лагун Торревьехи и примерно в 25 километрах от аэропорта Аликанте-Эльче. Район привлекает покупателей, которые ищут более спокойное место вдали от прибрежных курортов, при этом с доступом к местной инфраструктуре и шоссе N-332, связывающим с побережьем.
Levansur Home Six — Агиляс
Levansur Home Six — вилла с четырьмя спальнями и собственным бассейном в Агиласе, прибрежном городе на Коста-Кálиде в Регионе Мурсия, по цене €405 000. Агилас расположен на южной оконечности мурсийского побережья, примерно в 90 километрах к югу от аэропорта Мурсия-Корвера. В городе есть действующий рыболовный порт, железнодорожная станция и несколько пляжей в границах муниципалитета. За €405 000 при четырёх спальнях и бассейне это один из наиболее низких показателей стоимости в расчёте на спальню среди представленных здесь вилл.
Chalet Villa Paraiso — Альтеа
Chalet Villa Paraiso — вилла с четырьмя спальнями в Альтее на северной Коста-Бланке по цене €2 090 000. Альтеа расположена между Бенидормом и Кальпе, примерно в 60 километрах к северу от аэропорта Аликанте-Эльче. Город известен старым кварталом на холме над заливом и располагает сложившимся международным сообществом жителей. При такой стоимости покупателю следует предусмотреть дополнительно €250 000–€290 000 на налоги, нотариальные, регистрационные и юридические расходы.
Casa Bellavista — Хавея
Casa Bellavista — вилла с пятью спальнями в Хавее (Xàbia) по цене €3 100 000. Хавея — прибрежный муниципалитет на мысе Кап-де-ла-Нау, примерно в 90 километрах к северу от аэропорта Аликанте-Эльче. В черте города есть портовый район, старый город и несколько пляжей. При цене €3 100 000 совокупные расходы на покупку — IVA 10%, AJD и профессиональные услуги — доводят общие затраты приблизительно до €3 470 000–€3 535 000; с учётом сумм речь идёт о цифрах, которые стоит подтвердить у солиситора.
Практические шаги перед принятием решения
Наймите независимого испанского солиситора до подписания каких-либо документов — не юриста, рекомендованного застройщиком или агентом по продаже. Убедитесь, что объект имеет licencia de primera ocupación (лицензию на первое заселение) или, в случае покупки на стадии строительства, что банковская гарантия, покрывающая ваши поэтапные платежи, оформлена. Проверьте, что объект корректно зарегистрирован в Registro de la Propiedad и свободен от обременений. Стоимость этих проверок несопоставима с расходами, которые влекут судебные споры.
