Přestěhování do Španělska vyžaduje přípravu, která dalece přesahuje zajištění stěhovací firmy. Daňová rezidence, přihlášení u obce, španělský bankovní účet a NIE (Número de Identificación de Extranjero) — to vše musí být vyřešeno ještě před předáním klíčů. Kdo tyto kroky zná dopředu, nepřijde o čas u notáře ani na katastrálním úřadě.
Náklady nad rámec kupní ceny
U novostaveb hradí kupující 10 % DPH (IVA) z kupní ceny a 1,5 % Actos Jurídicos Documentados (kolkovné) ve většině regionů. K tomu přistupují notářské poplatky (přibližně €1.000–€2.000), poplatek za zápis do katastru a náklady na právní zastoupení. Celkem je třeba počítat s minimálně 12–13 % nad uvedenou cenou. U starší zástavby nahrazuje IVA daň Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), jejíž sazba se podle regionu pohybuje od 6 do 10 %.
Financování prostřednictvím španělské hypotéky je pro nerezidenty dostupné až do přibližně 70 % odhadní hodnoty nemovitosti. Nizozemské banky španělské nemovitosti zpravidla nefinancují, proto je vhodné oslovit španělské poskytovatele co nejdříve.
NIE, přihlášení k pobytu a daňová rezidence
NIE je daňové identifikační číslo nezbytné pro veškeré právní a finanční úkony ve Španělsku — od otevření bankovního účtu až po podpis kupní smlouvy u notáře. Žádost lze podat na španělských konzulátech v Amsterdamu nebo Haagu, případně přímo na místě u Oficina de Extranjeros. Při podání z Nizozemska počítejte s čekací dobou minimálně čtyř až šesti týdnů.
Po příjezdu je nutné se zaregistrovat v padrón municipal příslušné obce. Tento krok není jen administrativní formalitou — otevírá přístup k místní zdravotní péči a obecním službám. Kdo pobývá ve Španělsku více než 183 dní v kalendářním roce, se automaticky stává daňovým rezidentem a podává přiznání u Agencia Tributaria. Dopady na nizozemskou daňovou situaci je vhodné ověřit s ohledem na smlouvu o zamezení dvojího zdanění mezi Španělskem a Nizozemskem.
Off-plan versus klíče ihned
U novostaveb se nabízejí dvě základní varianty. Off-plan znamená koupi před zahájením nebo v průběhu výstavby: nejprve se složí rezervační poplatek (zpravidla €3.000–€10.000), poté záloha ve výši 20–30 % při podpisu předběžné smlouvy (contrato de arras nebo contrato privado de compraventa) a zbývající částka se doplatí při notářském převodu. Klíčovým rizikem je délka výstavby — je nutné ověřit, zda je záloha bankovně zajištěna (aval bancario), což španělský zákon u prodeje off-plan výslovně vyžaduje.
Nemovitosti připravené k okamžitému nastěhování (llave en mano) mají kratší dobu realizace, ale omezenější možnosti volby dokončení interiéru. Postup u notáře je v obou případech stejný: kupní smlouva (escritura pública), úhrada kupní ceny, zápis do katastru.
Las Orquideas — Cartagena
V Cartagеně na Costa Cálida nabízí komplex Las Orquideas přízemní byty, standardní byty a penthousy se dvěma nebo třemi ložnicemi. Ceny se pohybují od €410.000 do €770.000. Součástí komplexu je bazén. Cartagena disponuje vlastním letištěm — Murcia International Airport (také Juan de la Cierva) — s přímými spoji do několika nizozemských měst.
El Pinet Beach II — La Marina del Pinet
La Marina del Pinet leží na jižním pobřeží provincie Alicante, bezprostředně u pláže El Pinet, přibližně 45 minut jízdy od Alicante Airport. El Pinet Beach II nabízí přízemní byty, standardní byty a penthousy se dvěma ložnicemi v cenách od €248.000 do €299.000. Projekt zahrnuje bazén. Toto cenové pásmo je pro Costa Blanca relativně dostupné a přitahuje i kupující, kteří kombinují vlastní užívání s potenciálem pronájmu — pravidla pro krátkodobé pronájmy v obci La Marina je však nutné ověřit předem u místních úřadů.
Idilia Terram — Rincón de la Victoria
Rincón de la Victoria se nachází přibližně 15 kilometrů východně od centra Málagy a má vlastní plážové pobřeží na Costa del Sol. Idilia Terram tvoří přízemní domy se třemi ložnicemi a bazénem za pevnou cenu €494.000. Letišté Málaga je vzdáleno přibližně 20–25 minut jízdy, což oceníí ti, kdo do Nizozemska cestují pravidelně. Rincón de la Victoria má aktivní komunitu nizozemsky mluvících expatů a plnou občanskou vybavenost.
Nemovitosti na Costa del Sol ve vyšším segmentu
7 Diamonds La Capellanía — Benalmádena
Benalmádena leží mezi Málagou a Marbellou s přímým napojením na dálnice A-7 a AP-7. Projekt 7 Diamonds La Capellanía nabízí vily se čtyřmi nebo pěti ložnicemi v cenách od €2.350.000 do €3.500.000. V tomto segmentu jsou zásadnějšími tématy zhodnocení majetku a daňové plánování než výnos z pronájmu — doporučuje se konzultace se španělským daňovým specialistou ohledně dopadů na box 3 a výpočet daně z výnosu z majetku v Nizozemsku.
Akira Deluxe — Dehesa de Campoamor
Dehesa de Campoamor leží v obci Orihuela na jižní Costa Blanca a je známé svými golfovými hřišti a přímým přístupem k pláži. Akira Deluxe je vila se čtyřmi ložnicemi za €3.600.000. U koupí v tomto segmentu patří podrobná prověrka stavebních povolení a katastrálních údajů ke standardní praxi — zajistěte ji prostřednictvím nezávislého španělsky mluvícího advokáta.
Praktický časový plán přestěhování
Realistický harmonogram pro Nizozemce, kteří se do Španělska stěhují natrvalo, vypadá takto: podání žádosti o NIE (4–6 týdnů před odjezdem), otevření španělského bankovního účtu, podpis kupní smlouvy, notářský převod, registrace v padrónu do třiceti dnů od usazení a podání daňového přiznání v prvním úplném kalendářním roce pobytu. Kdo přechodně nese dvojí náklady na bydlení, by měl sladit ukončení nizozemské nájemní smlouvy nebo prodej nemovitosti s termínem španělského předání.
