Kdo kupuje španělskou nemovitost jako investici, naráží záhy na čísla, která se špatně ověřují. Výnosy 6 nebo 7 % znějí lákavě, ale bez znalosti celkových pořizovacích nákladů, místního trhu s pronájmy a daňových pravidel nic neříkají. Tento článek dává tyto faktory do souvislosti a konfrontuje je s pěti novostavbami z databáze Alistora.
Co koupě ve Španělsku skutečně stojí
U novostaveb se platí 10% IVA (DPH) z kupní ceny. K tomu se připočítávají náklady na notáře, zápis do katastru nemovitostí a právní zastoupení: celkem počítejte s dalšími 1 až 2 %. Pokud ještě nemáte NIE (Número de Identificación de Extranjero), přidává se administrativní krok – NIE je povinné před podpisem kupní smlouvy. Celkové vedlejší náklady u novostavby tak činí přibližně 11 až 13 % z kupní ceny. U bytu za €400 000 to představuje zhruba €44 000 až €52 000 nad rámec kupní ceny.
U existujících nemovitostí se místo IVA platí Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (daň z převodu nemovitosti), jejíž sazba se liší podle autonomního společenství: v Andalusii je to 7 %, ve Valencijském společenství 10 %.
Off-plan versus klíče v ruce: důsledky pro investora do pronájmu
Nákup off-plan – tedy projektů, které jsou teprve ve výstavbě – vyžaduje rozložené platby během stavby, zpravidla 20 až 30 % při podpisu a zbytek při předání. Příjmy z pronájmu začínají teprve po dokončení, což u nových projektů může znamenat rok a půl až dva roky čekání. Nemovitosti připravené k okamžitému nastěhování přinášejí příjmy z pronájmu okamžitě, ale nenabízejí takovou cenovou výhodu oproti tržní ceně v okamžiku koupě.
Pro krátkodobý pronájem je navíc nutné mít turistickou licenci (licencia de alquiler turístico). Požadavky se liší podle obce i regionu; některé obce v provincii Málaga a na Costa Blanca vydávání nových licencí dočasně omezily nebo podmínily dalšími požadavky. Tuto skutečnost je třeba ověřit před koupí přímo na příslušném obecním úřadě.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
V Las Lagunas de Mijas, přímořské obci bezprostředně sousedící s Fuengirolou, nabízí Helvet Green byty, penthouse a přízemní jednotky s jedním až třemi pokoji. Ceny se pohybují od €248 000 do €1 000 000; součástí rezidence je společný bazén. Las Lagunas leží přibližně 30 kilometrů západně od letiště Málaga, což pro nájemníky znamená dobrou dostupnost. Široké cenové rozpětí dělá z tohoto projektu zajímavou volbu jak pro vstupní investory, tak pro kupce hledající větší byt nebo penthouse.
Skye Casares Golf — Casares
Casares se nachází v západním cípu provincie Málaga, přibližně 20 kilometrů od hranice s provincií Cádiz. Skye Casares Golf zahrnuje přízemní jednotky, byty a penthouse – všechny se třemi ložnicemi a bazénem v rezidenci. Ceny se pohybují mezi €489 000 a €775 000. Poloha u golfového hřiště přitahuje specifickou klientelu, která pronajímá na delší období – golfisté typicky rezervují na jeden až tři týdny, což ovlivňuje průměrnou délku pobytu a tím i náklady na každé obsazení.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
San Juan de los Terreros leží v provincii Almería, na Costa Cálida, na hranici s regionem Murcia. Tato část pobřeží má oproti Costa del Sol relativně méně masového cestovního ruchu a přitahuje převážně španělské a severoevropské kupce hledající klid. Residencial El Yado Bungalows nabízí bungalovy se dvěma ložnicemi a bazénem v rezidenci, v cenovém rozmezí €409 900 až €477 900. U bungalovu za €450 000 – tedy uprostřed cenového rozpětí – dosahují celkové pořizovací náklady včetně IVA a vedlejších poplatků přibližně €500 000 až €510 000.
Octavia — Málaga
Octavia se nachází přímo ve městě Málaga a nabízí byty se třemi až pěti ložnicemi a bazénem v komplexu. Cenové rozpětí je €2 150 000 až €6 350 000 – segment, kde čistý výnos z pronájmu hraje menší roli a do popředí se dostává kapitálový růst a vlastní užívání. Málaga zaznamenala v posledních letech silnou mezinárodní poptávku po kvalitních rezidenčních nemovitostech ve městě samotném, a to mimo jiné v důsledku přílivu mezinárodních firem a expatriátů.
Villa Urb. El Tosal Calpe — Calpe
Calpe na Costa Blanca Norte je charakteristické skalním masivem Peñón d'Ifac – 332 metrů vysokým vápencovým útesem vystupujícím z moře, který tvoří dominantu celé oblasti. Villa Urb. El Tosal Calpe je vila se čtyřmi ložnicemi za €3 190 000. V tomto cenovém segmentu je krátkodobý pronájem zřídkakdy primárním investičním záměrem; kupci zde zpravidla kombinují vlastní užívání s příležitostným pronájmem nebo se orientují na dlouhodobý pronájem movitým nájemníkům.
Co v praxi určuje výnos
Hrubý výnos z pronájmu se počítá jednoduše: roční příjmy z pronájmu dělené celkovými pořizovacími náklady. Čistý výnos od toho odečítá náklady na správu (zpravidla 15 až 25 % z příjmů z pronájmu při využití správcovské agentury), poplatky společenství vlastníků, daň z nemovitosti (IBI), pojištění a údržbu. U krátkodobých pronájmů k tomu přistupují náklady na úklid a vyšší míra opotřebení.
Realistický čistý výnos u dobře situovaného bytu v turistické zóně se v praxi pohybuje mezi 3 a 5 % ročně, v závislosti na obsazenosti, ceně za noc a nákladové struktuře. Projekty jako Helvet Green a Skye Casares Golf se nacházejí v cenovém segmentu, kde je tento výpočet dosažitelný; u Octavia a Villa Urb. El Tosal Calpe se investiční logika přesouvá jinam.
Před podáním nabídky je vhodné zapojit nezávislého advokáta (abogado), který prověří stavební a provozní povolení projektu, možnosti pronájmu v dané obci a smluvní podmínky.
